沈下修正・中古住宅診断

沈下修正工事

最近増加傾向にある住宅・アパート・店舗・工場等の傾きや沈下現象は、 多くは地形的な要因や人為的な要因に起因する地盤の支持力不足や液状化などに起因する沈下が原因となっています。
沈下修正とは、このような地盤のゆがみが原因で沈下を起こしてしまった建築物を 銅管圧入などの対処をすることで、建築物を元の正常な状態に修正することです。

地盤の窓口では、現場のロケーション、地盤状況、周辺環境へ配慮した沈下修正工法をご提案致します。

不同沈下した建物の問題解決

お住まいの住宅において、扉や窓の開閉がしづらい、外壁や基礎に亀裂ができるという現象が起こった場合、 建物の不同沈下の可能性があります。
実施的には地盤調査が義務化された2009年の住宅瑕疵担保履行法以前に建築された築5年以上の中古住宅に起きやすい現象です。
原因として考えるものは、①地盤調査を新築時に実施していない。 ②実施はしたが、解析判定のミスなどが挙げられます。
一般的に3m程度の距離で5/1000以上の傾きがあると、健康被害が生じると言われており、 特に平衡感覚に異常を来たし、「めまい」等の症状が起きると言われています。
これらの対処法として「建物診断」をお奨めします。
建物不同沈下を修正する場合、工事費用はそれ相当の費用がかかりますが、修正方法には幾つか工法があるので、予算に応じて選択することができます。
「沈下修正工事」のメリットとしては、例えば中古住宅を売買する場合にトラブルの心配がありません。
住宅をリフォームする場合を考えても、地盤を補強してから行った方が安心して日々を過ごすことが出来ますし、建物自体を強固にでき寿命を延ばすことができます。

扉や窓が開閉しづらい
扉や窓の枠が歪み、開閉がしづらくなったり、隙間ができることがあります。

体調がずっと悪い
平衡感覚が狂ってしまい、頭痛、吐き気、めまい等が長期にわたって体調を崩すことがあります。

床がきしむ音がする
床が水平を保てなくなり、「ギシギシ」「ミシミシ」ときしむことがあります。

壁や基礎に亀裂がある
地盤の沈下により建物がゆがみ、基礎部分や内壁、外壁に亀裂が生じることがあります。

建物を大事にして安心・安全な住環境を次世代に繋ぐ

住宅会社様より、山口県内、築45年の建物に関する相談をいただきました。
プランはまだ確定しておらず、「建替え」の場合と、「スケルトン・リフォーム」の両方をお考えということでした。
「建替え」の場合には、新築時と同様の流れです。
その流れは、まず建物解体し、地盤調査し、「要改良」判定ならば「地盤補強」が必要ということです。
「地盤補強」が必要かどうかは、地域によって地盤の良い・悪いがあるため、地盤調査結果によります。
概ね、既存建築物により、地盤が圧密したと考慮する場合もあり、直接基礎でも可能な場合があります。
「スケルトン・リフォーム」の場合、築45年だと建物基礎が無筋の可能性が高く、耐震性の問題が考えられます。
そのため、建物土台から嵩上げして基礎を作り直す、基礎を打増して補強する等の方法が求められます。
その際、やはり必要なことは「地盤調査」を行ってみることが大切です。
現基礎にクラック等が見られればレベル確認も必要です。
総じて、竣工後建物が不同沈下しない対策が必要かどうかを判断する必要もあると言えます。
特に、地盤の下は見えないため、リフォームというと“見える”建物内外部に目が行きがちです。
しかし、既に建物に「沈下」傾向が見られれば、いくらリフォームしてみたところで“お金”の掛け損になります。
地盤沈下修正の工法として、一般的に「アンダーピニング工法」が主流で、地盤調査の結果より「地盤補強」の方法が選択できます。
「地盤」や「建物基礎」がしっかりしていれば、安心して安全に住める環境を作り出せます。

これから増えるリフォームや増改築、スケルトン・リフォームの際、「地盤」にも目を向けていく必要があります。

銅管圧入工法

銅管圧入工法とは

鋼管圧入工法は地盤の圧密沈下により不同沈下を起こした建物の水平修正復旧を目的とした工事です。
この工法は、建物荷重を反力に 鋼管杭をジャッキにて圧入し、杭を支持層まで確実に打ち込むことで 支持力を得、
今度は支持層の反力を利用して建物をジャッキアップ にて傾斜修正する工法です。

銅管圧入工法

工法の利点

01 居住したまま施工が可能
02 今後も沈下が予測される場合でも適用可能
03 大型の工具、資材を使用しない
04 騒音、振動、埃が少ない
05 壊す箇所が少なく、補修費を節約できる

工法の手順

銅管圧入工法の手順

  • 銅管圧入工法の写真1
    鋼管圧力チェック

  • 銅管圧入工法の写真2
    架台設置

    銅管圧入工法の写真3
    ジャッキアップ

中古住宅診断

第3の選択「中古住宅再生」

近年、新築マンションや新築戸建に対する需要が急増してきた一方で、国土交通省が推進する「中古住宅活性化事業」も進んでいます。
この「中古住宅活性化事業」は、築数十年経過した中古住宅の流通促進を目指した事業です。
日本も海外と同様に100年住宅を目指すというものですが、建築において“地盤が重要”とされたのは2000年4月に施行された「住宅品質確保促進法」、所謂「品確法」 からで、それまでは建物に対する耐震補強だけが対象となっていました。
只、これ以降「住宅瑕疵担保履行法」が導入されて2009年10月1日以降に引渡しをされた建物で事前の地盤調査を実施したのは大手住宅メーカー程度で、実質築5年以上経過する中古住宅においては地盤の強度が十分ではない可能性があります。
強度の低い地盤のまま建物を売買してしまえば、何らかのトラブルを招きかねません。
建物だけでなく地盤のチェックも行った上で初めて、安心して過ごせる住宅と言えます。

既存・中古住宅診断(ホームインスペクション)とは

住宅診断(ホームインスペクション)とは、リフォームをする方、中古住宅や建売住宅を買う方、ご自宅の売買をされる方、住まいのトラブルに見舞われる人は想像以上に多く、住宅に精通した住宅診断士が、第三者的な立場から、また専門知識を持つプロの見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、現況地盤の状態等を、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。
近年では、リフォーム前に居住中のご自宅について調べることはもちろん、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えきており、中古住宅や建売住宅の購入前や、ご自宅の売買の前、地盤調査・住宅診断を行うことで、建物及び土地のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。

主な用途

・リフォーム工事前に第三者検査機関によるご自宅診断
家族構成が変わったり、家が老朽化してリフォームの必要性が出てきた場合、お住まいも年数が経つといろいろな劣化が生じてくるため早期発見、早期補修が必要です。
リフォーム工事は壁内や床下が表に現れる絶好のチャンス。
これからも長くすみ続けられるように、まずは 住宅診断 ・地盤調査で現在のお住まいの状態を調べ、リフォーム工事を間取りの変更やフローリングの張替えなどで終わらせずにメンテナンスすべき箇所を把握することをお勧めします。

・中古住宅,建売住宅を購入前に第三者検査機関による住宅診断
第三者機関の住宅診断なしで購入しても大丈夫なのか。
第三者目線でお客様の立場に立った診断をすることで、その建物を購入するときの有力な判断材料になります。
目に見えない箇所に欠陥が潜んでいなか床下や屋根裏や地盤の状態などを調査し、買ってあとで後悔するのではなく、わかった上で納得して購入ていただくためにメンテナンスすべき箇所を把握することをお勧めします。

住宅診断の手順

まず地盤調査により土地のコンディションを把握し、非破壊検査により基礎コンクリート強度や木材水分量など、隅々まで丁寧に建物及び土地の地盤の状態を調査していくことで、家の耐久性が把握でき、あと何年住むことが可能かを推測します。
床下や屋根裏を見れば、その住宅が建築された当時の工事状況がある程度わかりますし、また現状どの程度の劣化が進んでいるかも検討がつきます。

  • 住宅診断の手順

  • オートレーザーによる垂直水平レベル確認

    建物の状況確認

    シュミレットハンマーによる基礎コンクリートの強度確認

空き家率の上昇が注目され、中古住宅の活用が課題となっていることを考えますと、プロの目線で客観的に建物及び土地の状況を
事前にチェックする中古住宅診断により入居後のトラブルを減らし、安心・安全に住み続けられる住環境を守ることが大切です。